CONVENÇÃO DE CONDOMINIO POR INSTRUMENTO PARTICULAR DO CONDOMINIO

DAS DISPOSIÇÕES PRELIMINARES

ARTIGO 1°: Pelo presente instrumento particular, em conformidade com os artigos 1.331 e seguintes do Código Civil e a Lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, esta convenção Condominial será adotada como mútua norma do Condomínio , doravante denominado Condomínio, à qual todos os condôminos se submeterão.

DO OBJETO:

ARTIGO 2°: O terreno destinado à edificação é compreendido pelo , achando-se livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus judiciais ou extrajudiciais, hipoteca legal ou convencional, pensão, arresto, seqüestro, etc. Havido por ; por força de Escritura Pública devidamente registrada na matricula n° do Cartório 1° Oficio, 2ª Zona da Serra, Comarca da Capital.

ARTIGO 3°: O CONDOMINIO destinado a uso exclusivamente residencial, a que se refere o projeto arquitetônico aprovado pela Prefeitura Municipal da Serra, protocolado sob n° de , é constituído de

ARTIGO 4°: São partes exclusivas pertencentes aos Condôminos as unidades com suas instalações internas, encanamentos, tubulações, cabos e fiações até a interseção com as linhas, encanamento e tubulações tronco.

ARTIGO 5°: São partes comuns, inalienáveis e indivisíveis da edificação as determinadas em Lei e muito especialmente o terreno, as fundações, as paredes externas, o teto, a cobertura, áreas internas de ventilação, circulação e tudo mais quanto por sua natureza for de uso comum .

Parágrafo Primeiro: Somente por acordo unanime de todos os condôminos, tomado em Assembleia Geral, especialmente convocada para esse fim, poderão ser feitas inovações ou modificações nas coisas de uso comum ou alterados seus respectivos destinos.

DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES:

ARTIGO 6°: São direitos dos Condôminos:

a) Usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com a respectiva destinação, desde que não prejudiquem a segurança e solidez do prédio, não causem danos aos demais Condôminos, e não infrinjam as normas legais e disposições desta convenção;
b) Usar e gozar das partes comuns do edifício, desde que respeitados os usos e gozo das mesmas com restrições da alínea anterior.
c) Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso;
d) Examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador ou síndico;
e) Utilizar os serviços de portaria, desde que não perturbem a ordem nem desviem a atenção dos empregados;
f) Comparecer às assembleias e nelas discutir e votar, estando quite com as contribuições para com o condomínio;
g) Comunicar, por escrito qualquer irregularidade observada, ao administrador ou síndico.

Parágrafo Primeiro: O Condomínio não se responsabiliza por danos pessoais e materiais que possam vir a ocorrer aos condôminos, locatários ou usuários, não originando nenhuma indenização em favor destes, em casos como, exemplificadamente: furto de veículos e/ou outros bens moveis, arrombamentos etc.

ARTIGO 7º: São deveres dos Condôminos (art. 1.336, do Novo Código Civil):

a) Guardar decoro e respeito no uso das partes comuns, não usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas, para fins diversos daqueles que se destinam;
b) Não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las para atividades não condizentes com seus fins;
c) Não lançar objetos, de qualquer natureza, sobre a via pública, sobre as áreas e pátios internos;
d) Não decorar as janelas, portas ou esquadrias externas com cores diferentes das estabelecidas para todo o edifício;
e) Não colocar toldos externos, nem colocar ou permitir que coloquem letreiros, placas e cartazes, de publicidade ou não;
f) Não colocar ou permitir que coloquem em qualquer parte de uso comum do edifício, quaisquer objetos, seja de que natureza forem;
g) Não manter nas respectivas unidades autônomas substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança e à solidez do prédio, ou incômodo aos demais condôminos;
h) Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
i) Não sobrecarregar a laje ou a estrutura do edifício com excesso de peso;
j) Contribuir para as despesas comuns e as despesas estabelecidas pela Assembleia Geral nas proporções de suas frações ideais (calculadas pelo valor de cada unidade), efetuando o recolhimento nas ocasiões oportunas;
k) Permitir o ingresso em sua unidade autônoma do administrador ou preposto seu quando isso se tornar indispensável inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifico, sua segurança e solidez, ou tendente à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações das unidades autônomas vizinhas;

ARTIGO 8°: As despesas com obras, reparos e benfeitorias serão atribuídas aos Condôminos das unidades autônomas.

DA ASSEMBLÉIA GERAL:

ARTIGO 9°: A Assembleia Geral dos Condôminos, se reunirá, ordinariamente, no primeiro mês de cada ano para discutir a aprovar o orçamento das despesas do Condomínio, eleger ou reeleger o Síndico e tratar dos assuntos gerais, tomar conhecimento e julgar o relatório e a prestação de contas do síndico, relativas ao ano anterior.

ARTIGO 10: A Assembleia Geral se reunirá extraordinariamente sempre que convocada pelo síndico ou por 1/4 dos Condôminos, em petição coletiva dirigida ao Síndico ou diretamente pelos Condôminos na hipótese do Síndico não convocar a reunião no prazo de 10(dez) dias contados da data em que receber a petição convocatória. Tanto em relação às Assembléias Gerais Ordinárias como às Extraordinárias cabe ao Síndico fixar horário da reunião. Durante a fase de Construção, as Assembléias Gerais serão convocadas pelo construtor / incorporador.

ARTIGO 11°: Nas Assembleias Gerais Ordinárias e Extraordinárias cada Condômino terá direito a votos na proporção das frações ideais das unidades autônomas que possuir. A representação por procurador somente é permitida quando o respectivo instrumento estiver firma reconhecida.

ARTIGO 12°: As Assembleias Gerais serão convocadas com 08 (oito) dias de antecedência, expedida por meio eletrônico e / ou Carta Registrada. A convocação será feita por anúncio em jornal, edital ou outro meio, quando ocorrer situação que justifique essa mudança de procedimento.

Parágrafo Único: As convocações e correspondências serão enviadas para a unidade pertencente ao Condômino, salvo se este, por escrito indicar outro endereço ao Síndico.

ARTIGO 13°: Os trabalhos das Assembléias serão abertos pelo Síndico, em primeira convocação, com a presença de Condôminos que totalizem a maioria de votos dos condôminos, ou em segunda convocação, por maioria dos votos presentes.

Parágrafo Primeiro: A Assembléia Geral elegerá, por aclamação um de seus membros para presidir os trabalhos, ao qual caberá escolher um dos membros da Assembléia para secretariar os trabalhos, não podendo a escolha recair no sindico.

ARTIGO 14°: Para destituição do Síndico é necessário que a Assembléia se reúna com o quórum constituído de Condôminos que representem a maioria absoluta.

ARTIGOS 15°: As deliberações da Assembléia Geral constarão de atas circunstanciais, lavrada em livro próprio aberto, encerrado e rubricado pelo Síndico, as quais serão assinadas, na mesma reunião, pelo Presidente, pelo Secretário e pelos Condôminos, que o desejarem, assegurado a estes o direito de fazer constar de ata de suas declarações de voto, quando diferirem do deliberado, desde que apresentadas por escrito.

Parágrafo Único: As atas das Assembléias Gerais deverão transladadas datilograficamente ou digitadas e distribuídas entre os Condôminos na forma prevista nesta Convenção, as quais terão validade jurídica para todos os fins de direito quando subscritas pelo Presidente e Secretário da mesa.

ARTIGO 16°: As deliberações da Assembléia Geral obrigam a todos os Condôminos, presentes ou ausentes à reunião, cabendo ao Síndico executá-las e fazê-Ias cumprir.

ARTIGO 17°: Nos oito dias que se seguirem à Assembléia, o Síndico afixará as deliberações nela tomadas em lugar visível, onde permanecerá pelo prazo de 10(dez) dias, enviando, da mesma, cópia a cada Condômino, mediante postagem por via simples.

ARTIGO 18°: Não poderão tomar parte nas Assembléias Gerais, os Condôminos que estiverem em atraso com suas contribuições ou em débito com o Condomínio.

ARTIGO 19°: Compete a Assembleia Geral deliberar sobre tudo quanto se relacionar com a administração do Condomínio, figurando entre suas atribuições específicas:

a) Eleger, reeleger e destituir o síndico e fixar-lhe a remuneração, com a maioria absoluta dos presentes;
b) Aprovar o orçamento de receita e despesas de condomínio;
c) Tomar conhecimento e aprovar ou não o relatório e a prestação de contas anual do Sindico;
d) Fixar as Contribuições dos Condôminos, destinadas ao custeio da administração do Condomínio e altera-Ias quando necessário, por proposta do Síndico;
e) Autorizar a realização de obras não previstas no orçamento ou cujo custo excederem a cinco pisos salariais;
f) Fixar, anualmente, uma contribuição percentual calculada sobre o valor das contribuições mensais, destinadas a formar fundo de reserva;
g) Alterar a Convenção de Condomínio, com a presença de 2/3 dos Condôminos;
h) Mudar a destinação do Edifício ou da unidade imobiliária, com a presença da unanimidade dos condôminos.

DA ADMINISTRAÇÃO:

ARTIGO 20°: A administração do Condomínio caberá a um Síndico eleito em Assembléia Geral na forma prevista nesta Convenção, o qual terá um mandato máximo de 01 (um) ano, podendo ser reeleito por mais 01 (um) ano.

ARTIGO 21°: São competências do Síndico:

a) Representar o condomínio ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente, em tudo que se referir aos interesses da comunhão;
b) Cumprir e fazer cumprir a presente Convenção, o regime interno e determinações da Assembléia Geral;
c) Admitir e demitir empregados, fixando-lhes a remuneração, desde que compatível com o orçamento do Condomínio;
d) Contratar serviços de reparos e benfeitorias necessários no Edifício e suas dependências. Quando se tratar de orçamentos superiores ao limite previsto no artigo 11° desta Convenção, a contratação dos serviços deverá ser precedida de autorização da Assembléia Geral;
e) Aplicar punições pecuniárias aos Condôminos na forma prevista nesta Convenção;
f) Abrir, movimentar e encerrar contas bancárias em nome do Condomínio em estabelecimento de sua preferência, se outro não lhe for indicado pelo Conselho ou pela Assembléia Geral;
g) Abrir e encerrar livros;
h) Convocar Assembléias gerais na forma prevista nesta Convenção;
i) Opinar sobre projetos de modificações a serem realizados nas unidades autônomas.

ARTIGO 22°: São deveres do Síndico: a) Manter arquivado todos os documentos do Condomínio, com ordenamento que permita a qualquer de seus substitutos a continuidade da administração sem atropelos ou prejuízos para o Condomínio;
b) Emitir recibos ou guias de pagamentos de taxas condominiais e cobra-las dos Condôminos, aplicando-lhes as sanções previstas nesta Convenção em caso de atraso;
c) Receber reclamações dos Condôminos;
d) Encaminhar aos Condôminos cópias das atas de Assembléias Gerais e ou dar-lhes conhecimento mediante afixação das mesmas em locais de passagem dos Condôminos;
e) Contratar serviços de conservação e reparos de aparelhos e equipamentos de propriedade do Condomínio, respeitada a limitação prevista no Artigo 11° desta Convenção.

ARTIGO 23°: O sindico poderá delegar o exercício de suas funções administrativas a terceiros de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade.

ARTIGO 24°: O sindico não é responsável pelas obrigações contraídas em nome do Condomínio, desde que tenha agido no exercício regular e nos limites de suas atribuições. Responderá, todavia pelo excesso de representação e pelos prejuízos que der causa, por dolo ou culpa. DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO:

ARTIGO 25°: Constituem despesas comuns do Condomínio dentre outras:

a) As relativas a conservação, limpeza, reparações e reconstruções das partes e coisas comuns;
b) O prêmio de seguro do prédio e dos empregados;
c) As despesas de luz e força das partes de uso comum;
d) Os impostos e taxas que incidem sobre as partes de uso comum do edifício e despesas de postagem;
e) A remuneração do síndico e dos empregados do Condomínio, bem como as reativas aos encargos e previdência social e as contribuições sociais previstas em lei;
f) As contas de fornecimento de água;
g) O pagamento de imposto predial quando lançado sobre vagas de garagem inclusas nas coisas comuns do prédio.

ARTIGO 26°: Compete a Assembleia aprovar o orçamento das despesas comuns e estabelecer os critérios para a arrecadação das respectivas cotas. Se não o fizer, a cobrança será mensal, até o quinto dia de cada mês. O rateio das despesas comuns será feito nas proporções estabelecidas no parágrafo primeiro do Artigo 5° desta Convenção.

ARTIGO 27°: Serão igualmente rateadas entre os Condôminos as despesas extraordinárias autorizadas pela Assembléia Geral, dentro de 15(quinze) dias contados da data da autorização salvo a Assembléia Geral decidir de maneira diferente.

ARTIGO 28°: Fica a cargo exclusivo de cada Condômino a despesa por atos por ele praticados, bem como o aumento de despesas a que eles venham ocasionar, sendo essa disposição extensiva aos prejuízos causados às partes comuns, pela omissão do Condômino na execução dos trabalhos ou reparações na sua unidade.

ARTIGO 29°: As obras e reparos extraordinários autorizados pela Assembléia Geral, que não puderem ser custeados com recursos próprios do fundo de reserva, serão rateadas entre os Condôminos, se assim decidir a Assembléia geral.

ARTIGO 30°: No caso de incêndio, proceder-se-á como determina a Lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964.

DAS PENALIDADES:

ARTIGO 31°: Os condôminos em atraso com os pagamentos das respectivas contribuições e outros encargos devidos ao Condomínio pagarão multa moratória de 2%( dois por cento) se o pagamento for feito até 10(dez) dias após o vencimento da respectiva cota e mais 1%(um por cento) também de multa moratória, por dia que exceder a esse prazo, multa essa cobrada em todos os casos pelo Síndico, que será responsável pelo pagamento se deixar de cobra-las. As importâncias das muitas serão incorporadas ao "Fundo de Reserva".

Parágrafo Único: Se o atraso atingir a 60(sessenta dias), deverá o Síndico promover a cobrança judicial da divida que, em tal caso, fica acrescida de multa moratória de 20%(vinte por cento), sujeitando-se o Condomínio infrator ainda a honorários advocatícios, custas e despesas processuais.

ARTIGO 32°: Além das penas cominadas em lei, fica ainda o Condômino que transitória ou eventualmente perturbar o uso das coisas comuns ou der causa a despesas, sujeito a multa correspondente a duas vezes o piso nacional de salários, sem prejuízo das demais conseqüências civis e criminais de seu ato.

Parágrafo Primeiro: A multa será imposta e cobrada, pelo Sindico, tendo o Condomínio direito a interpor recurso para a Assembléia Geral. Parágrafo Segundo: O pagamento de qualquer penalidade não isenta o infrator de reparar o dano causado e ou fazer voltar à coisa à situação original.

ARTIGO 33°: O regimento interno será aprovado pela Assembléia Geral, em reunião extraordinária, sendo necessário o quorum mínimo de Condôminos que representem 2/3 das frações ideais das unidades autônomas.

AS DISPOSIÇÕES GERAIS:

ARTIGO 34: A presente Convenção, que se aplica a todo ocupante ainda que eventual, das unidades autônomas ou de suas partes, obriga a todos os Condôminos, e seus rogados e sucessores a titulo universal ou singular e somente poderá ser modificada pelo voto de condôminos que representem 2/3 das frações ideias.

Serra-ES, de de .